Вопросы и ответы по ипотеке

Можно ли вернуть кредит досрочно или увеличить сумму выплат?
Да, большинство банков допускает досрочное погашение ипотечного кредита. В некоторых банках в этом случае предусмотрены штрафные санкции, а не которые не позволяют это сделать в течение первого года (полугода)

Какие законы регламентируют ипотечное кредитование?
Гражданский кодекс РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, весь параграф 3 главы 23). Федеральный закон № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июля 1998 г.
Федеральный закон № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21 июля 1997 г.

Что такое кредитная программа "Молодая семья"?
Для молодой семьи с ребенком (детьми), где хотя бы один из супругов не достиг 30-летнего возраста, сумма кредита может составить 90% от стоимости приобретаемой недвижимости, таким образом, появляется реальная возможность приобрести квартиру с минимальными собственными накоплениями.

Что страхуется при ипотечном кредитовании?
Получению ипотечного кредита сопутствует страховая программа, которая включает: страхование приобретенной недвижимости от рисков повреждения и утраты, страхование жизни и здоровья клиента, страхование права собственности на квартиру.

Важно ли по какой ипотечной схеме работает банк?
Главное подобрать для себя оптимальные условия получения кредита, а ипотечная программа банка для заемщика особой важности не имеет.

Кто является собственником квартиры на время погашения кредита?
Квартира оформляется в собственность заемщика и находится в залоге у банка до полного погашения кредита.

Что произойдет в случае неплатежеспособности заемщика?
если клиент не может погасить кредит, квартира продается банком с публичных торгов, а сумма, полученная с ее реализации, идет на погашение остатка задолженности

Что такое - ипотечный кредит?
Ипотечный кредит - это денежные средства, выдаваемые банком или иным кредитором покупателю недвижимости (заемщику) на длительный срок под залог покупаемого недвижимого имущества. За пользование предоставленным кредитом заемщик ежемесячно платит проценты, а также производит возврат части заемных средств. Приобретенное за счет кредита жилье будет находиться в залоге (ипотеке) у банка или иного кредитора до полного погашения ипотечного кредита заемщиком.

Кто может получить ипотечный кредит?
Ипотечный кредит может получить любое дееспособное физическое лицо.

Какое жилье можно купить по ипотечной программе?
Практически любое. Вы можете получить кредит на приобретение:
· Квартиры на вторичном рынке жилья
· Квартиры в строящемся (построенном) доме
· Загородного дома (коттеджа).

Чем отличается жилищный ипотечный кредит от любого другого кредита и в чем его преимущества?
В отличие от других видов кредитов, жилищный ипотечный кредит может быть предоставлен только для приобретения жилья, при этом основным обеспечением по нему является залог (ипотека) приобретаемого жилья. Преимущество заключается в том, что, приобретая жилье в кредит, Заемщик получает возможность жить в своей новой собственной квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение всего срока кредита. Кроме того, кредитный договор служит подтверждением происхождения средств, направляемых заемщиком на покупку квартиры или загородного дома (при проведении налогового контроля за расходами граждан, согласно Налогового Кодекса). С точки зрения налогообложения, также более выгодно приобрести жилье в кредит, чем единовременно выплачивать всю стоимость квартиры наличными.

Почему выгодно покупать квартиру по ипотеке?
В первую очередь - это удобно, поскольку вы можете уже сегодня жить в тех условиях, о которых мечтаете, заплатив всего лишь менее трети рыночной стоимости жилья. Во-вторых, даже умеренные темпы роста цен на жилье позволят вам не только компенсировать расходы на обслуживание кредита, но и получить некоторый доход при продаже недвижимости, купленной в кредит (естественно, после полного возврата кредита).

Как рассчитывается максимальная сумма кредита?
Максимальная сумма ипотечного кредита зависит от вашего личного дохода или дохода вашей семьи и рассчитывается исходя из условия, что ежемесячные выплаты по возврату кредита и оплате процентов по нему не должны, как правило, превышать 50% вашего чистого дохода (после уплаты всех налогов) или совокупного чистого дохода всех членов вашей семьи.

Как определяется минимальная сумма кредита?
Минимальная сумма ипотечного кредита зависит от выбранной вами программы.

Сколько составляет первоначальный взнос при покупке квартиры по ипотечной программе?
В зависимости от выбранной вами ипотечной программы ваш первоначальный взнос может составлять от 10 до 30% (или более, по вашему желанию) от полной стоимости квартиры (или загородного дома). Кроме того, в зачет части стоимости новой квартиры может быть принята старая квартира или загородный дом.

Каким может быть срок ипотечного кредита?
В зависимости от выбранной вами ипотечной программы срок ипотечного кредита может составлять от одного дня до 27 лет.

Как производится погашение ипотечного кредита?
Погашение кредита производится равными по сумме ежемесячными платежами, включающими в себя погашение части основного долга по кредиту и оплату процентов за пользование кредитом. Таким образом, вы ежемесячно выплачиваете одинаковую сумму, что позволяет планировать ваш личный или семейный бюджет в течение всего срока действия кредитного договора.

Можно ли погасить ипотечный кредит досрочно?
Да. В случае наличия каких-либо незначительных ограничений в этом вопросе, об этом будет прямо сказано в вашем кредитном договоре. Как правило, полное или частичное досрочное погашение кредита возможно по истечении шести месяцев со дня предоставления кредита. Можно ли продать (обменять) квартиру, купленную в кредит?
Да, по согласованию с банком. Для организации продажи или обмена квартиры вы можете обратиться в агентство недвижимости.

Как быстро можно купить квартиру или дом в кредит?
Если вы действительно готовы к такому серьезному шагу как покупка новой квартиры или загородного дома в кредит, то в течение двух недель с момента обращения в нашу компанию вы сможете получить ключи от своей новой квартиры или дома.

Что страхуется при оформлении ипотеки?
При покупке недвижимости по ипотечной программе вам будет предложена обязательная страховая программа, включающая:
1. Имущественное страхование (страхование покупаемой вами недвижимости)
2. Страхование жизни и здоровья заемщика (страхование риска потери трудоспособности)
3. Титульное страхование (страхование потери прав собственности). Зачем производится оценка квартиры (дома)?
Оценка недвижимости производится для определения ее наиболее вероятной цены на свободном рынке. Эта цена имеет значение для оценки размера предоставляемого ипотечного кредита.

Какие требования банки предъявляют к качеству жилья, приобретаемого в кредит?
Это зависит от банка. Некоторые из них придерживаются радикальной точки зрения, что всё в мире имеет свою цену. Для них важно не само по себе качество залога (в частности, жилья), а его ликвидная стоимость и доля этой стоимости, оплаченная собственными средствами заемщика. Другие, наоборот, изучают конструкции стен, перекрытий и т. д.
В одном только банки едины: в подходах к так называемой юридической чистоте объекта. Она проверяется тщательно, а потом еще страхуется за счет заемщика.

Можно ли получить кредит на покупку новостройки?
Можно. Правда это будет не совсем ипотечный кредит, поскольку залогом в данном случае выступает не сама недвижимость, а права на будущую недвижимость. Но практика у банков имеется. Причем у большинства банков период расчетов процентов по кредиту разбивается на две фазы: до окончания строительства и после него. Соответственно, и процентная ставка в эти периоды может отличаться пункта на четыре. Хотя есть банки, и весьма солидные, которые этого не делают.

Каковы требования банков к новостройкам?
Подход у всех примерно один: в конечном итоге объект должен быть гарантированно достроен, а после достройки - перейти в собственность заемщика и в залог кредитору. А вот способы получения таких гарантий у банков разные. Одни смотрят документы строящегося объекта, интересуясь только юридической чистотой. Другие выезжают на место, дабы убедиться, что темпы строительства нормальные. Третьи изучают процентовки и кредитуют только на определенном этапе строительства (например, после освоения 50%). Четвертые интересуются лишь именем застройщика-инвестора, составляя для себя список наиболее авторитетных участников рынка и кредитуя только их объекты. Пятые выдают кредиты на покупку квартир только в тех домах, которые строятся на деньги банка:
Проблема усугубляется еще и тем, что далеко не все застройщики и инвесторы готовы сегодня сотрудничать с ипотечными банками, подстраиваться под их требования. Сплошь и рядом у застройщиков неполный пакет документов по уже строящимся объектам, и, разумеется, это не кредитуется банками.
Словом, планируя покупать новостройку в кредит, лучше предварительно проконсультироваться и в банке и у специалистов-риэлторов

Может ли банк в одностороннем порядке изменить процентную ставку?
Только если такая возможность предусмотрена договором. К сожалению, такие договоры - не редкость на рынке.

От чего зависит процент по кредиту?
Прежде всего, как уже отмечалось, от соотношения "белых" и "серых" доходов в вашем бюджете. Зависит также от срока кредитования (чем больше срок, тем выше процент). От типа приобретаемого жилья: кредит на новостройку, как правило, дороже

На что следует обращать внимание при выборе банка и кредита?
Прежде всего, на то, сможете ли Вы получить кредит в этом банке, соответствуете ли Вы, как заемщик, предъявляемым там требованиям. Пока, к сожалению (или, наоборот, к счастью), эти требования далеки от унификации и весьма существенно различаются в разных банках.
Кроме того, важны: сумма собственных средств, вносимых заемщиком, длительность срока погашения кредита, проценты по нему, дополнительные затраты на его оформление, схема погашения кредита, в том числе досрочного, ассортимент кредитуемых объектов недвижимости.

Кому нужен оценщик недвижимости и сколько стоит его работа?
Нужен он, прежде всего, банку, чтобы знать реальную стоимость залога и, соответственно, оценивать кредитные риски. Хотя и заемщику будет невредно лишний раз убедиться, что за квартиру он не переплачивает.

На какой срок выдаются кредиты?
Максимальный из того, что предлагается сегодня на рынке, - 30 лет. Но это крайнее значение, применяемое только в программе федерального Агентства ипотечного жилищного кредитования (АИЖК). А вот 20 лет - уже довольно распространенная длительность кредитов. И все же наиболее распространенным вариантом по-прежнему является 10-15 лет.
Впрочем, никто не может запретить заемщику взять и более короткий кредит. Большинство банков начинают разговор с одного года.

Кто может выступать созаемщиком?
Как правило, супруг. Но в некоторых банках рассматривают и более дальние родственные связи, а также гражданский брак и т. д. Просто в этом случае и кредит, и приобретаемая на него собственность делятся на доли - пропорционально мере ответственности каждого из созаемщиков.

Как определяется предельная сумма кредита, на которую может рассчитывать заемщик?
В большинстве случаев это делается просто: рассчитывается общая сумма платежей, которую заемщик должен будет ежемесячно платить по кредиту. Эта сумма не должна превышать определенной доли в ежемесячном доходе заемщика и созаемщика. Величина допустимой доли в разных банках разная, но в большинстве случаев этот параметр устанавливается в диапазоне от 30 до 50 процентов. Остальное - нюансы.

В каком возрасте можно рассчитывать на получение ипотечного кредита?
Как правило, в дееспособном. Но есть нюансы. Молодые люди, подлежащие призыву в армию, вряд ли получат кредит. Лицам предпенсионного возраста в большинстве банков тоже кредита не дадут, если наступление пенсионного возраста приходится на период погашения кредита. Есть отдельные программы, где это разрешается, но там дороже страхование жизни такого заемщика, и то при условии успешного прохождения очень жесткой медкомиссии.

Что такое поручитель?
Это лицо (физическое или юридическое), которое берет на себя письменные обязательства осуществлять платежи по кредиту в случае неплатежеспособности основного заемщика. Дело это вполне ответственное. Ведь в случае отказа поручителя от своих обязательств банк может истребовать его задолженность по суду. При этом права на объект, ради которого заемщик брал кредит, к поручителю в общем-то не переходят, даже после того, как он полностью рассчитается с банком. Для этого потребуется еще один суд: поручителя с заемщиком, причем с непредсказуемым вердиктом.

Сколько времени у банков уходит на подготовку, принятие и реализацию кредитного решения?
Уже есть программы, гарантирующие рассмотрение кредитной заявки в течение 48 часов и ее реализацию (то есть проведение сделки) в течение 4 часов. Но пока это скорее пилотный проект на нашем рынке. Хорошим результатом считается 4 дня, средним - неделя-полторы. Отсчет начинается с момента предоставления

Какое количество документов запрашивают банки перед выдачей кредита?
От 3-8 до 20 и даже более. Зависит от банка и от сложности конкретной ситуации у заемщика. Полный пакет документов, требуемый банком.

Собственные средства заемщика - сколько их нужно иметь?
В большинстве случаев банки настаивают на том, чтобы этих средств было не менее 30% от стоимости объекта. Хотя в последнее время, под влиянием межбанковской конкуренции, этот порог некоторые банки начали ощутимо снижать, например, до 15%. А в отдельных случаях, для отдельных категорий заемщиков (например, для молодежи), он доходит до пяти процентов. При этом не следует забывать, что, кроме первого взноса в счет стоимости жилья, придется оплатить еще немалые суммы на страхование, оценку, банковские сборы - всего от 3 до 5 процентов. Правда, некоторые банки готовы кредитовать и такие затраты - этим надо интересоваться отдельно.

Каковы требования банков к созаемщикам?
Если их доходы учитываются в расчетах суммы кредита (а чаще всего именно так), то точно такие же, как к заемщикам: доходы, работа, возраст, и т. д.

Можно ли прописаться (зарегистрироваться) в квартире, купленной в кредит?
В принципе, никто не в праве запретить собственнику зарегистрироваться в его квартире. Вместе с членами семьи, разумеется. Хотя в некоторых банках практикуется запись в кредитном договоре (или договоре залога) о том, что прописка осуществляется только с согласия банка. Но на практике такое ограничение серьезным препятствием не является.
Заемщик является собственником квартиры, и имеет право в ней зарегистрироваться самому и зарегистрировать членов своей семьи.

В какой форме выдаются кредитные деньги: наличными или на счет?
В зависимости от потребности клиента. Однако для того, чтобы получить кредит наличными, надо предоставить в банк не только договор на приобретение недвижимости, предусматривающий оплату из рук в руки, но и успеть зарегистрировать этот договор. Как правило, это невозможно. Поэтому наличные в таких случаях закладываются в банковскую ячейку, которую продавец недвижимости может открыть только после предъявления банку регистрационного свидетельства.

Когда и как необходимо внести первоначальный взнос за жилье?
Внести его надо до получения кредита. Чаще всего он вносится на индивидуальный счет в кредитующем банке. Но иногда засчитываются целевые платежи, сделанные заемщиком ранее.

Кто отвечает за качество проверки квартиры?
В конечном итоге - страховщик. Если квартира окажется "нечистой" и заемщик потеряет право на нее, страховая компания возместит убытки - по крайней мере банка. А теперь, с 2005 года, отвечает и государство, берущее на себя регистрационные функции. Правда, объем этой ответственности ограничен миллионом рублей.

Кто проверяет юридическую "чистоту" квартиры?
Сначала риэлтер. Потом страховщик, уполномоченный банком на основании документов от риэлтера. И, наконец, сам банк, если в штате есть соответствующая юридическая служба по проверке объектов.

Может ли заемщик получить одобрение на получение кредита без наличия варианта жилья?
Может. И это наиболее распространенная практика сегодня. Хотя будущее, очевидно, именно за схемами, предусматривающими одновременное предоставление в банк документов и по заемщику, и по объекту недвижимости.

Все ли банки требуют страхования жизни и здоровья (трудоспособности) заемщика?
Почти все.

Если у заемщика есть созаемщик или поручитель - зачем страхование жизни заемщика?
Как правило, собственных доходов созаемщика или поручителя недостаточно для полноценных платежей по кредиту. А страховая компания выплатит всё.

Кроме страхования жизни, какие еще виды страхования являются обязательными в ипотеке?
Только страхование объекта: от потери собственности и от физического уничтожения. Причем если быть совсем точными, обязательным (по закону) из них является только страхование залога от рисков физического уничтожения. Остальное - на усмотрение банков.

Кто ищет страховую компанию?
Как правило, банк имеет список компаний, с которыми он готов работать. Внутри этого списка выбирает заемщик.

Откуда лучше начинать путь к получению ипотечного кредита: с банка или с агентства недвижимости?
Это зависит от конкретной ситуации. Но если ни с объектом, ни с кредитом ясности еще нет, то лучше все же начинать с того места, где предложат объект. Однако при этом очень хорошо, если в этом же месте будет предоставлена квалифицированная консультация по кредиту, а возможно, и помощь в его получении.

Что будет, если Вы не сможете вернуть кредит?
Если в ходе погашения кредита Вы по объективным причинам не сможете вносить платежи в полном объеме, банк постарается помочь Вам и выработать взаимно приемлемое решение. Таким решением может стать, например, отсрочка платежей в счет погашение основного долга, уменьшение размера штрафных санкций, увеличение срока кредита. Однако, если эти временные экономические меры не дадут положительного результата, и Вы не сможете осуществлять реструктурированные ежемесячные платежи по ипотечному кредиту, Вам придется продать квартиру, и из вырученных от продажи средств погасить задолженность перед банком. На оставшиеся от реализации деньги Вы сможете купить себе другое жилье.

В чем преимущества ипотечного кредита?
Приобретая жилье в кредит, Вы получаете возможность жить в своей собственной новой квартире уже сегодня, а расплачиваться за нее постепенно в течение нескольких лет. Одновременно Вам предоставляется существенная льгота по подоходному налогу. В соответствии с новым Налоговым Кодексом, налогоплательщик может вычесть из своего налогооблагаемого дохода суммы, фактически израсходованные на приобретение жилого дома или квартиры, а также суммы, направленные на погашение процентов по ипотечным кредитам. Общий размер данного вычета не может превышать 1,000,000 рублей без учета сумм, направленных на погашение процентов по ипотечным кредитам.

Насколько важно по какой ипотечной программе работает банк?
Для конечного заемщика это не имеет принципиального значения. При прочих равных условиях, разница заключается лишь в том, кто и каким образом принимает и отслеживает платежи, а также владеет закладной, т.е. правами требований по кредиту.

Нужно ли опасаться банкротства банка?
В классической ипотечной схеме дефолт кредитора никак не отразится на правах клиента, если не была использована квазиипотечная схема, при которой банк оставляет приобретенную квартиру в своей собственности до полного погашения долга, так называемый псевдоипотечный кредит. В данном случае, заемщик может экономить на ряде платных процедур, однако в случае отзыва у банка лицензии, он может потерять как уже выплаченные средства, так и не получить квартиру.

На что необходимо обратить внимание при выборе банка-кредитора?
При выборе ипотечного банка обратите внимание, как минимум, на следующее:
· ставка кредита и срок, на который он выдается;
· время рассмотрения банком заявки на получение кредита;
· возможность досрочного погашения кредита, наличие ограничений и штрафов;
· будете ли вы являться собственником квартиры до полного погашения долга;
· максимальная доля выплат от совокупного дохода (как правило не более 40%);
· необходимо уточнить полную стоимость всех процедур;
· действия банка в случае невозможности временно осуществлять выплаты;
· процедура взыскания залога и предоставления временного жилья.